Prazos de garantia, decadência e prescrição aplicáveis à construção civil

Prazos de garantia, decadência e prescrição aplicáveis à construção civil Tabela 1/2 - Prazos contados a partir da data da entrega
Descrição	Período	Regulamentação
Vícios ou defeitos aparentes ou de fácil constatação	Prescrevem em 90 dias, se for relação de consumo; no ato da entrega, se não for relação de consumo	Art. 26 do CDC; interpretações dos dois parágrafos do art. 614 e art. 615 do NCC
Vícios ocultos redibitórios (permitem anulação do contrato ou pedido de abatimento de preço)	Prescrevem em um ano	Art. 445 do NCC
Falhas que afetam a solidez e segurança da edificação, ou outras equivalentes, muito graves	Prazo de garantia de 5 anos, mas, sob pena de decadência, devem ser reclamados pelo dono da obra no máximo em seis meses da data de seu aparecimento	Art. 618 do NCC e seu parágrafo único
Prazo de prescrição máximo para quaisquer casos não explicitados no novo Código Civil	Dez anos	Art. 205 do NCC
OBSERVAÇÃO 1: Conforme a jurisprudência majoritária, se a relação for de consumo, prevalecem as regras do Código de Defesa do Consumidor, com aplicação subsidiárias do Código Civil Brasileiro. OBSERVAÇÃO 2: Vícios redibitórios são vícios suficientemente graves, que podem dar origem à redibição (anulação) do contrato. Conforme o Código Civil, são vícios que, se o comprador tivesse conhecimento deles no ato da compra, ou não teria comprado, ou teria pedido abatimento do preço. OBSERVAÇÃO 3: O Código de Defesa do Consumidor introduziu no parágrafo 1. do seu artigo 12 o conceito de “produto defeituoso, com a seguinte redação: “O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I – sua apresentação; II – o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam: III – a época em que foi colocado em circulação.” Em virtude dessa definição indireta de defeito, há que se distingui-los dos defeitos. Os vícios são falhas construtivas comuns, aos quais se aplicam os artigos 18 a 25, da seção III do CDC, que trata “DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO PRODUTO OU SERVIÇO”. Já os defeitos são vícios de um tipo mais grave, que afetam ou ameaçam afetar a segurança do consumidor (sua saúde, por exemplo), aos quais se aplicam as penalidades mais graves, citadas nos artigos 12 a 17 da seção II do CDC, que trata da “DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO PRODUTO E DO SERVIÇO”. Para os defeitos, e apenas para estes, aplica-se o prazo prescricional de 5 anos previsto no CDC para pedido de reparação pelos danos causados por defeitos, contado a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. Fonte: Eng. Paulo Grandiski Para mais detalhes, consultar apostila do Curso de Perícias em Edificações - 2006

Prazos de garantia, decadência e prescrição aplicáveis à construção civil Tabela 2/2 - Prazos contados a partir do aparecimento do dano
Descrição	Período	Regulamentação
Vícios ocultos redibitórios, do tipo que aparecem mais tarde (não constatáveis quando da entrega), e fora das relações de consumo	Um ano (Ressalva: não corre dentro doprazo de garantia, mas o defeito deve ser denunciado em 30 dias do seu aparecimento)	Art. 445 do NCC, parágrafo único, com ressalva do art. 446.
Vícios ocultos não redibitórios, do tipo que aparecem mais tarde, nas relações de consumo	Noventa dias, desde que surjam dentro do prazo de garantia da construção civil, geralmente admitidos como de 5 anos.	Art. 26, parágrafo 3. do CDC
Falhas graves envolvendo problemas de solidez e segurança	Devem ser reclamados no máximo em seis meses da data de seu aparecimento, sob pena de decadência. Até 5 anos da entrega presume-se a culpa da construtora; após ela deve ser provada, até 15 anos da entrega ao primeiro comprador	Art. 618 do NCC e seu parágrafo único Prazo máximo de prescrição de 10 anos, conforme art. 205 do NCC, combinado com a Súmula 194 do STJ. Alguns autores aplicam o prazoprescricional de 3 anos do art. 206, §3. do NCC
Prazo máximo de prescrição para manifestar a pretensão a reparação civil pelos danos (vícios ocultos não redibitórios no novo Código Civil)	Três anos	Art. 206 parágrafo 3. do NCC
Prazo para pleitear danos resultantes de DEFEITOS na construção civil, no CDC	Cinco anos	Art. 27 do Código de defesa do Consumidor
Prazo de prescrição máximo para quaisquer casos não explicitados no novo Código Civil, contado a partir da data de seu conhecimento.	Dez anos	Art. 205 do NCC
Durante o prazo de garantia da construção civil, geralmente interpretado como sendo de 5 anos, cabe aos compradores fazerem as manutenções previstas nos Manuais do Proprietário e do Síndico, inclusive dos materiais cuja vida útil não atinge os 5 anos. Após os 5 anos contados da data da entrega, todas as despesas de manutenção correm por conta dos compradores, exceto para os problemas envolvendo solidez e segurança, que possam ser comprovadamente atribuídos à construtora, para os quais o prazo prescricional pode atingir 15 anos contados a partir da entrega ao primeiro comprador, na eventualidade limite de serem constatados no último dia dos 5 anos de garantia, e desde que tenham sido notificados no prazo máximo de 6 meses da data da constatação, cf. §único do art. 618. Conforme alguns doutrinadores, este §único só seria aplicável aos “legítimos” vícios redibitórios, desde que reclamados dentro dos prazos de 1 ano previstos no art. 445 e seu parágrafo único. Fonte: Eng. Paulo Grandiski Para mais detalhes, consultar apostila do Curso de Perícias em Edificações - 2006